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银监会急念紧箍咒 收开发商放个人新政有保有压

时间:2012-08-22 16:00来源:www.nongshanghang.cn 作者:农商行 点击:
摘要: 针对房地产信贷可能带来的高风险,中国银行业监督管理委员会出台具体措施,督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。 解读:房贷贷后监管成重点 银监会发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》共九条,其中“第七条”明确要求各地银监局、各商业


  针对房地产信贷可能带来的高风险,中国银行业监督管理委员会出台具体措施 ,督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。 农商行
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  解读:房贷贷后监管成重点 农村商业银行贷款


  银监会发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》共九条,其中“第七条”明确要求各地银监局、各商业银行、政策性银行、股份制银行等金融机构“强化贷后管理、防范和控制信贷风险”。而把贷后管理单独列做一条予以系统化地重点关注,这在银监会此前相关通知中尚属首次。 

  值得关注的是,在该通知中与贷后管理相关的规定,除“第七条”外还有“第三条”等。 

  “第七条”首先指出要对房地产开发贷款实施“全过程监控”。其中指出,各银行业金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款,加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施,“严密监控房屋销(预)售资金流向,可实行销(预)售资金专户管理,确保专款专用”。 

  通知的“第三条”中也明确要求,各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定,对贷后管理等作出明确规定。涉及房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款。同时要求“建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度,健全房地产贷款风险评估和预警指标体系”。 

  通知“第六条”即表示,“要严厉打击‘虚假按揭’等套取和诈骗银行贷款的行为,维护银行业和消费者合法权益。”详细>>> 

  银监会有关负责人16日在介绍这些措施时说,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业,要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 


  近几年,针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等问题,中央及时采取一系列调控措施,严把土地、信贷“闸门”,房地产市场调控取得初步成效。但是,房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决,不少房地产项目开发中的巨大风险转嫁给了商业银行。 


  据统计,今年前7个月,全国房地产开发投资9411亿元,同比增长24%。到6月末,全国商品房空置面积1.21亿平方米,同比增长17.2%,房屋空置率仍然较高。 


  银监会这位负责人表示,房地产业是我国新的发展阶段的一个支柱产业。银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略,科学把握房地产贷款的成本和风险变化,防止盲目跟进和集中过度授信。 


  针对个人住房信贷,银监会要求,“积极开展个人首套自住房贷款,稳妥发展二手房贷款市场。”首付款比例应当依据借款人还贷风险确定,不宜“一刀切”。同时,严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为,防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。 


  此前,银监会主席刘明康曾表示,银行业当前要高度关注信用、市场和操作三大风险。为进一步防范化解银行业面临的这些风险,银监会近期将对房地产假按揭贷款、土地储备贷款、“高污染、高耗能和产能过剩”行业贷款等进行专项检查。 


  9月底前,银行业金融机构要将完善房地产信贷管理的情况上报银监会。(完) 



=== 解读银监会信贷新政 ===

  收开发商、放个人 房地产信贷新政“有保有压” 


  银监会公开发布7月22日签发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,对金融机构提出九项要求,其中严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,并强调房地产资金信托要合规。 



  银监会急念“紧箍咒” 银行盈利受压 放手一搏 


  社科院金融研究所刘煜辉博士认为,仅仅控制房地产信贷难以冷却我国房地产开发,原因在于大量民间游资和外资可以支撑这一市场,而且由于预售制度的存在,国内房地产开发的资金链比较宽松,“在购房人按揭贷款到位后,房地产开发商自有资金基本可以撤离。” 


  新政逼出竞争格局 银行个人房贷政策各显其能 


  央行最新数据显示,今年上半年房地产的信贷率达到了48%。银监会主席刘明康在银监会年中会议上再三强调———“信贷扩张压力不减,贷款潜在风险增加!” 



=== 央行调整住房信贷政策 ====

  央行详析调整住房信贷政策 


  国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中提出多项住房信贷政策,规定商业银行发放住房贷款首付款比例实行30%和20%区别对待。5月31日,记者就此采访了中国人民银行有关负责人。 


  问:本次调整措施出台的背景是什么? 


  问:本次政策调整的主要内容是什么? 


  问:为什么强调“自住住房”? 


  问:怎么看待本次政策调整的影响? 


国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中提出多项住房信贷政策,规定商业银行发放住房贷款首付款比例实行30%和20%区别对待。5月31日,记者就此采访了中国人民银行有关负责人。 


    问:本次调整措施出台的背景是什么? 


  答:2003年以来,国家相继出台了一系列宏观调控政策,综合运用土地、信贷、税收、行政等手段,从供需双向对房地产市场进行了调控,合理引导住房消费,控制房地产投资,促进结构调整,抑制房价过快上涨。这些宏观调控政策与措施,对促进房地产市场长期健康发展具有重要意义,并取得了一定的成效。但由于各地执行力度不同及市场需求的变化,最近在房地产开发投资增长幅度相对下降的同时,部分城市房价仍然出现不合理的上涨,加重了自住房购买人的负担,党中央和国务院对此十分关注。 


  2005年3月16日人民银行发布的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定,对房地产价格上涨过快的城市或地区,住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%;具体调整的城市或地区,由商业银行根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。此次,《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确规定,从2006年6月1日起,有区别地提高住房贷款最低首付款比例。 


    问:本次政策调整的主要内容是什么? 


  答:此次政策调整的主要内容是:一是从2006年6月1日起,商业银行(含农村合作银行、城乡信用社,下同)发放的住房贷款(不包括住房公积金贷款)首付款比例不得低于30%;二是对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。 


  问:对购买90平方米以下自住住房的借款人,为什么不上调其最低首付款比例? 


  答:根据国家关于房地产宏观调控的基本原则,住房消费信贷政策亦应区别对待、分类指导,不搞“一刀切”。首先,要支持中低收入家庭通过住房信贷来购买中小套型自住普通商品房,解决住房问题。其次,要努力引导全社会形成资源节约型的住房消费理念;再次,引导房地产开发企业调整产品结构,建设符合中国资源约束又能满足广大群众基本住房消费需求的住宅。 


    问:为什么强调“自住住房”? 


  答:1998年,人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》明确规定,住房贷款是向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从商业银行开展住房贷款业务开始,就是以支持居民购买自用普通住房为目标的。随着居民收入的提高以及房地产市场的快速发展,住房贷款在满足大量自住购房需求的同时,也逐渐成为房产投资的资金来源。 


  为抑制投机行为,控制需求与房价的不合理上升,商业银行的住房信贷必须坚持以“自住房为主”这条原则。这既可以防止利用银行贷款购买多套90平方米以下住房的行为,也有利于通过对自住房与投资房贷款需求的分类,促进商业银行提高风险管理能力,切实防范贷款风险。需要强调的是,借款人申请住房贷款时应如实申报所购房屋的用途,不得将非自住房申报为自住房;商业银行应按有关规定将相关信息及时录入人民银行“个人信用信息基础数据库”;借款人应增强诚信意识,任何不实信息都将影响借款人的诚信记录,希望借款人认真对待,诚实申报。 


  商业银行除了可以通过人民银行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息外,还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息,从而最大程度地实现对“自住房”的判断。 


    问:怎么看待本次政策调整的影响? 


  答:此次住房信贷政策有区别地适度调整,目的在于抑制不合理的购房需求和过快的房价上涨,同时配合住房供应结构调整,满足中低收入家庭的住房需求。提高首付比例有利于抑制不合理的购房需求。以价格100万元的房屋为例,若有100万元的资金,在首付比例为20%的情况下,可以支付5套房屋的首付;若为30%,就只能满足3.3套房屋的首付,在一定程度上减少了购房需求。在供给结构调整的过程中,需求的减少有利于缓解房价上升的压力。(张旭东) 



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